Privilegios para pocos y la UVA del pecado

El primer párrafo del post publicado en su cuenta en la red X es notable. Dice: “Para los que creamos los préstamos UVA hace 10 años, su reivindicación plena y total es una gran satisfacción personal. Y es un valor para la sociedad que se deje de militar en contra del único instrumento que le puede dar acceso a la vivienda a las familias argentinas”.

El ministro autopercibido inteligente y candidato a reemplazar al operador inmobiliario Jefe de Gabinete Manuel Adorni difunde las supuestas bondades del préstamo hipotecario UVA cuando una legión de funcionarios y legisladores libertarios están bajo el escarnio público e investigación judicial por recibir privilegios en el otorgamiento de ese tipo de créditos por parte del Banco Nación.

Federico Sturzenegger continúa, sin tener registro del malhumor social existente con la casta libertaria, explicando que: “Y la verdad es que no inventamos nada. Simplemente copiamos un sistema que Chile y otros países de la región habían usado exitosamente. Pero en el camino tuvimos que lidiar con funcionarios de JxC que no entendían el instrumento y lo boicotearon y diputados ofendidos que intentaron por todos los medios vulnerar los contratos privados”.

No es necesario avanzar aquí en una evaluación sobre la provocaciones de Sturzenegger y su post sobre los créditos UVA (índice que es igual a la tasa de inflación). Invito a leer los varios comentarios que tuvo el tuit. Son muy esclarecedores y precisos.

El peligro que el salario corra por detrás de la inflación

El escándalo de la entrega de préstamos millonarios a funcionarios del gobierno de Milei brinda la oportunidad de analizar el mercado hipotecario y la desesperación de miles de personas por no tener posibilidades de acceder a la vivienda propia.

Existe un contraste obsceno entre el discurso moral y la práctica concreta del mileísmo: mientras una élite de funcionarios accede a estos créditos con condiciones de privilegio, el resto de la población está siendo arrojado a un ciclo de deterioro acelerado de los ingresos, angustia por la dificultad en el pago del alquiler y el alejamiento de la posibilidad de comprarse una vivienda.

Una aclaración obvia: es mejor una oferta de créditos hipotecarios en el sistema bancario formal a su ausencia. Esto no implica que el actual instrumento sea el más conveniente para el deudor; por el contrario, asume riesgos elevados. Por ese motivo, sobre la base de experiencias pasadas, la mayoría elige suscribir el contrato del crédito UVA en bancos oficiales, porque se sabe que, ante una crisis, no habrá remates y serán flexibles en la refinanciación.

Aquí surge otra de las contradicciones del régimen libertario: defiende a ultranza la libertad de mercado y denosta la intervención estatal, pero sus miembros obtienen créditos privilegiados del Banco Nación.

La desesperación por la casa propia

El anzuelo de los préstamos UVA es el inmenso déficit habitacional, el deseo de la casa propia, el alza de los alquileres y, fundamentalmente, la posibilidad de acceder al crédito hipotecario con un ingreso registrado y cuotas iniciales más bajas en relación a un crédito a tasa y cuotas fijas. Según un reciente estudio de Argendata, "acceder a la vivienda propia se volvió más difícil para todos, pero un poco más para los jóvenes. Entre los menores de 30 años, el porcentaje de inquilinos pasó de 10,23% a 19,16%, casi el doble en 20 años".

Este escenario de vulnerabilidad habitacional es el terreno fértil para el marketing electoral del Gobierno. Se utiliza la desesperación por el techo propio como un señuelo para vender un producto financiero que, bajo una apariencia de accesibilidad, esconde una trampa de largo aliento.

El supuesto beneficio del crédito UVA se dará si se cumple una exclusiva condición: el salario tiene que igualar o superar la evolución de la inflación más la tasa de interés pactada durante el largo período del préstamo. Es un supuesto fuerte, pues el movimiento del dólar es otro factor que tiene una influencia importante en los precios de la economía y, por consiguiente, en el ingreso real del deudor.

Si bien, en una serie de tiempo prolongada, esas variables pueden converger, el índice UVA se indexa mensualmente, el tipo de cambio tiene variaciones diarias y el salario se ajusta una o dos veces al año. La alteración de las cuotas como carga sobre el presupuesto en el hogar, como así también la incertidumbre acerca del monto a pagar cada mes, queda siempre así en la mochila del tomador del crédito.

El índice UVA es una máquina de indexar

El argumento de la propaganda oficial para los créditos hipotecarios indexados con UVA es que la cuota inicial es equivalente al costo de un alquiler. Lo que no se menciona es que el alquiler se indexa en forma trimestral, semestral o anual, mientras que la cuota UVA lo hace en forma mensual y, fundamentalmente, también lo hace el capital. 

En rigor, el crédito UVA funciona como una "máquina de indexar". A diferencia de un contrato de alquiler, que ofrece escalones de estabilidad por algunos meses, la UVA no da tregua mensual, convirtiendo el sueño de la casa propia en una vigilia constante por el valor del índice de cada mes.

Quienes promueven los créditos UVA saben de esa vulnerabilidad de los deudores. Por ese motivo, el sistema tiene una cláusula que establece que si la inflación es mayor en un 10% a la variación del salario promedio de la economía (CVS) y/o la cuota no supere el 25% al 30% de los ingresos netos, el deudor puede pedir una extensión del plazo total de pago. Un préstamo a 30 años podría ampliarse a 35 o 40 años. 

Lejos de ser un alivio, esta cláusula es una condena financiera perpetua. Extender el plazo no reduce la deuda de capital; solo garantiza que el banco siga percibiendo intereses reales positivos durante una década adicional, asegurando su rentabilidad a costa del tiempo de vida y el trabajo del deudor.

Los riesgos son para los deudores y las ganancias son para los bancos

Mientras que en un préstamo tradicional el riesgo de devaluación y de inflación estaba del lado del banco, en los préstamos UVA es el deudor quien toma esos riesgos y asegura al banco cobrar una rentabilidad real positiva (inflación más tasa de interés) por un préstamo a muy largo plazo.

Respecto a los riesgos de los créditos UVA para el deudor, a diferencia de los créditos tradicionales, no solo se actualiza el monto de los intereses y las cuotas, sino también el capital adeudado. Esto representa un seguro de inflación para los bancos a costa del tomador del préstamo. Es un negocio muy rentable para los bancos: otorgar créditos hipotecarios cuyo capital se actualiza según el valor de la UVA, lo cual es una garantía de cobrar una tasa de interés real positiva, sin importar cuál sea la evolución de la inflación.

El ministro de Economía, Luis Caputo, convocó a la población a solicitar créditos UVA, en una forma de proteger a varios miembros de su equipo que recibieron el tratamiento privilegiado del Banco Nación. Dijo que es un buen momento para tomar esa deuda porque el precio de los inmuebles subirá. Y lo hará si se masifica el crédito hipotecario, escenario poco probable por el acelerado deterioro de los ingresos de la mayoría de la población en lo que va del gobierno de Milei.

Los créditos hipotecarios, sin regulación del mercado de las viviendas, agudiza la situación de vulnerabilidad de las familias: la estimulación de la especulación inmobiliaria que eleva los precios de las propiedades y, por lo tanto, aleja a algunos de la posibilidad de acceder a comprar, y a otros les exige un mayor aporte de capital inicial y un monto más elevado del crédito para adquirir la vivienda.

Esta dinámica infla los precios en dólares de los inmuebles, volviendo el aporte de capital inicial requerido —20% o 30% que el banco no financia— en una barrera para cualquier trabajador que no cuente con ahorros previos o ayuda familiar, profundizando la brecha de desigualdad.

Los créditos hipotecarios UVA tienen la marca liberal-libertaria, antes con el macrismo y ahora con el mileísmo: marketing electoral, promover el engaño colectivo de una bonanza inicial con costos inmensos en el mediano plazo, negocios rentables para los poderosos (bancos) y fomento de la especulación inmobiliaria.

En definitiva, el crédito UVA no es una política habitacional. Es un sofisticado instrumento financiero de transferencia de ingresos desde los presupuestos familiares hacia los bancos con el anzuelo de alcanzar el objetivo de tener una vivienda propia.